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LA LOI HOQUET ET LA REFORME DE LA LOI DU 13 JUILLET 2006

 

 

Depuis la loi du 2 janvier 1970, dites Loi HOQUET, tout ce qui de près ou de loin, touche à  la profession de -« négociateur immobilier -» est très strictement réglementé et tout infraction aux dispositions de cette loi et des textes complémentaires relève de la loi pénale. Cette réglementation est d'autant plus coercitive qu'elle est d'ordre public, c'est-à -dire que les parties ne peuvent y déroger volontairement.

 

Au regard des textes, et plus précisément de l'article 1, cette loi s'applique aux personnes physiques ou morales qui d'une manière habituelle (c'est-à -dire répétée) se livrent ou prêtent leur concours, , aux opérations portant sur les biens d'autrui et qui sont relatives à  certains actes énumérés par les textes. De manière plus explicite, le domaine de la loi est défini par la nature de l'activité exercée et par l'objet de l'opération envisagée par les parties.

 

L'agence  immobilière qui entend se faire aider pour exploiter sa clientèle peut le faire en recourant à  des collaborateurs pour l'assister dans sa mission. Le statut de ces collaborateurs peut revêtir deux modalités  (l'une salarié, l'autre d'indépendant).

En qualité de salarié : l'agence peut employer des négociateurs salariés non VRP  ou des négociateurs VRP exclusifs ou non exclusifs. Le négociateur VRP va donc devoir démarcher la clientèle. Ce statut est une possibilité pour l'agence et n'est ici cité que pour mémoire.

En qualité d'indépendant : l'agence immobilière  peut conclure un contrat de mandat commun avec un mandataire. Pendant de  nombreuses années, il existait une controverse concernant les agents commerciaux. En vertu des textes et en application de la jurisprudence ceux-ci ne pouvaient prétendre au statut de négociateur immobilier. Depuis la loi du 13 juillet 2006 (dite loi ENL -« engagement national pour le logement), la loi HOQUET a été modifiée et désormais son article 4 permet aux agents commerciaux d'exercer cette activité puisqu'elle autorise désormais:

-« toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à  négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables.

Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées. Toutefois, ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à  l'occasion des activités visées à  l'article 1er de la présente loi. Elles ne peuvent donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à  l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle visée à  l'article 3. 

Celles d'entre elles qui exercent déjà  leur activité à  titre non salarié à  la date d'entrée en vigueur de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement doivent s'immatriculer en qualité d'agents commerciaux dans les neuf mois à  compter de cette date -»

Mais cette situation n'est pas aussi claire qu'il n'y paraît. Si le négociateur agent commercial exerce son activité en qualité de mandataire indépendant, cela, en principe,  signifie qu'il opère au nom et pour le compte de son mandant (c'est à  dire l'agence immobilière qui délivre une attestation d'emploi, celle-ci ne pouvant en tout état de cause qu'être délivrée à  des personnes physiques, puisque sont exclues du bénéfice de cette attestation les personnes morales).