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Les négociateurs immobiliers et le statut des agents commerciaux


Il est courant que les commerciaux d'agences immobilières adoptent le statut légal des agents commerciaux.

Il s'agit même de la formule la plus utilisée. Elle permet notamment aux agences immobilières de ne pas salarier leurs commerciaux, ceux étant considérés comme des travailleurs indépendants et supportant dès lors leurs frais et charges sociales.

Pourtant, cette modalité d'exercice de la profession de l'immobilier, aussi commune soit elle en pratique du fait de ses avantages pour les agences immobilières, est illégale.

Elle est en effet contraire à  la Loi du 2 janvier 1970 réglementant spécifiquement ce secteur, notamment parce que ce texte prévoit la nécessité d'être titulaire d'une carte professionnelle que ne possèdent pas les agent commerciaux dans la plupart des cas.

La Cour de Cassation l'a rappelé dans un arrêt du 7 juillet 2004 :

" pareille activité est régie par la loi du 2 janvier 1970, et qu'en conséquence, cette activité, relevant de dispositions spécifiques, l'article 1er de la loi du 25 juin 1991, alinéa 2, devenu l'article L 134-1 alinéa 2, du code de commerce, l'exclut de l'application du statuts des agents commerciaux."

Dans cette affaire, l'agence immobilière souhaitait obtenir de son ancien représentant une indemnisation relative à  la violation d'une clause de non-concurrence prévue dans le contrat d'agent commercial conclu.

La position de la Cour d'appel, confirmée par la Cour de Cassation, a été de considérer que le contrat d'agent commercial qui contenait cette clause était nul.

Par voie de conséquence, l'obligation de non-concurrence était inopposable à  l'ancien représentant.

Cet arrêt ne devrait avoir qu'une portée limitée puisqu'il est de principe que les règles spéciales dérogent aux règles générales.

Cette solution ne devrait donc étonner personne. Depuis l'origine de ses dispositions légales, la pratique devrait être conforme au droit.

Mais la pratique de la profession est totalement différente, d'où l'importance du rappel fait par la Cour de Cassation qui doit être compris comme un coup de frein aux dérives.

Concrètement, pour que les relations de travail soit juridiquement correctes, et donc opposables, le représentant d'une agence immobilière ne peut donc avoir que deux statuts :

- Soit être salarié de l'agence, le représentant bénéficiant alors de la carte de l'agence immobilière qui l'emploi

- Soit être lui-même titulaire de la carte professionnelle s'il est un travailleur indépendant non salarié.

Par ailleurs, le mandataire social d'une société titulaire de la carte peut également agir sous couvert de celle-ci.

Cet arrêt devrait inciter toutes les personnes concernées, à  savoir les agences immobilières et leurs agents commerciaux, à  repenser les modalités de leur collaboration.

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